总有一些人对小产权房抱有幻想，希望有一天它能合法化。集体建设用地批准人市也营造了一种假象——小产权房似乎可以堂而皇之地回到合法的轨道上来。这其实是一个误解。小产权房是一种约定俗成的称谓，它的形成有特定的历史原因。我们通常说的小产权房，主要是指在农村集体建设用地上建造的房子。土地使用者没有缴纳土地出让金，产权证不是由国家房管部门按照统一制式和标准颁发的，而是由乡政府和村政府颁发。小产权房也叫乡产权房或者村产权房。这样一种特殊的房屋建造形式和产权形式之所以会出现，主要是因为城市的房价偏高。一些地产商及农村集体土地上拥有控制权的经营实体或者公司借机建造一些相对便宜的房子，吸引在城市买不起高价房的人群。

小产权房不具备完整的产权形式，不能抵押，不能进人长期租赁市场，是一个尴尬的存在。小产权房占用的是集体建设用地，而大产权房——城市商品房占用的则是政府征用的国有土地，这是本质差别。小产权房的土地使用者不缴纳土地出让金以及相关的一系列税费，大产权房则必须承担大量税费。比较之后，一些人发现小产权房的成本低得多，于是冒险抢购小产权房。正规的商品房本身价格就高，加上一系列相关税费之后总价进一步上升，因此在城乡交界区域流失了一部分客户。既然小产权房一直存在，是不是有一天也能走到阳光下来?很多人认为小产权房的合法化指日可待。但是，在中国的法律框架内，小产权房的概念并不存在。

小产权房不会获得国家房管部门颁布的土地证，也没有销售许可证，它的购房合同也不会在国土资源局备案，所以它不具有合法有效的产权形式。小产权房的产权证既不具有法律效力，也得不到法律保护。小产权房大多分布在大城市的边缘地带和城中村。在国土管理层面，城市建设用地和农村集体建设用地性质不同，管理方法也有所不同，所以城乡交界处和城中村就会出现一些土地政策模糊的地带，这也为小产权房的发展创造了制度空虚，提供了成长空间。

小产权房的建造与交易是不合法的，它只具有有限的房屋使用权，没有完整的产权。小产权房不受现有的房地产相关法律法规保护。在分析了小产权房“转正”的重重困难之后，我认为它“转正”的成功率基本为0。如果小产权房不能“转正”，买房者购买小产权房，就只能享受它的居住价值，不能期待它的投资和升值空间，同时需要承担非常大的风险，尤其是当政府要征地拆迁或者买房者要做银行抵押或交易房产时。房子的性质不仅会影响资产管理的效率，也会影响家庭财产形式的完整性。

小产权房不等于财产，只意味着财产的使用权。很多开发商利用大家对高房价的恐慌心理，错误解读政府的楼市调控方向，故意释放一些烟幕弹，比如“小产权房有出路了，大家抓紧时间来买”。此外，农村集体建设用地可以人市，而且政府特别鼓励在集体建设用地上建设长租房，加上集体建设用地时间延长了30年，这一系列信号让一部分人更加确信小产权房会复活。目前来看，谁买小产权房砸谁手里。大家一定要对小产权房有正确的认识，不要掉到坑里。土地政策的改变和制度的变革的确增加了特殊形式的房屋的供应，也会增加未来长租房的供应，但是并不等于说小产权房能够豁免于违章问题，或者在法律层面上复活。在投资层面，小产权房也几乎不具备变现的可能性。